Notícies

LES “CLÀUSULES SÒL o “CLÀUSULES TERRA”

article 1

Quan hom compra un habitatge i sol•licita un préstec hipotecari, ha de considerar-se el cost total del crèdit tenint en compte el capital o principal, més els interessos. Si l'Interès pactat és un interès variable s'ha de vigilar la possible existència de clàusules sòl o terra que poden ser considerades nul•les si són desconegudes pel comprador o signant del préstec.

A Espanya, durant la bombolla immobiliària que es va iniciar l'any 1997, la majoria d'hipoteques que es van subscriure tenien un tipus d'interès variable (que normalment era fixat per l'Euríbor, més un paràmetre diferencial posat pel banc) i, en moltes ocasions, el banc va fixar un percentatge mínim d'interès a pagar per part del comprador de l'habitatge, encara que l'interès resultant de la suma de l'Euríbor més el diferencial posat pel banc, fos inferior. És a dir malgrat signar una hipoteca amb interès variable -que podia pujar o baixar- el banc imposava una clàusula que limitava la baixada real, en el cas que aquesta es produís i, per tant, impedia de beneficiar-se de la caiguda de l'Euríbor.
En les escriptures d'un préstec hipotecari, les clàusules sòl s'identifiquen sota altres noms o epígrafs on es fa constar que l'interès mai podrà ser inferior a un percentatge determinat. Aquestes clàusules poden estar "dissimulades" en el mateix contracte de préstec.
Encara que l'aplicació de la clàusula no és contrària a la llei (segons consta establert pel Banc d'Espanya i la Llei hipotecària espanyola), sí que pot resultar abusiva quan els bancs o les entitats financeres no van informar de la seva existència, així com tampoc de les seves conseqüències.
El 9 de maig del 2013 el Tribunal Suprem va declarar nul•les les clàusules sòl de les hipoteques, en cas d'existir falta de transparència. I a finals de febrer del 2015, es va enviar una nota informativa als mitjans, en relació a la Sentència referent a la clàusula sòl: les entitats financeres haurien de retornar als seus clients tot allò cobrat indegudament per les clàusules sòl "només" a partir del mes de maig del 2013. Els bancs no haurien de retornar doncs, les quotes anteriors a la sentència del tribunal suprem del 9 de maig de 2013. Així, el Suprem va decidir posar un límit a la retroactivitat.
Diversos Jutjats van plantejar qüestions al Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), i el 21 de desembre de 2016 s'ha dictat la Sentència d'aquest alt Tribunal que contradiu la justícia espanyola i significa un fort cop al sistema bancari: El Tribunal Europeu OBLIGA ALS BANCS ESPANYOLS A RETORNAR ÍNTEGRAMENT ELS DINERS COBRATS PER LES TAXES D'INTERÈS MÍNIM CONEGUDES COM A CLÀUSULES SÒL O TERRA.
Segons la justícia europea, la limitació de la justícia espanyola era contrària a la normativa comunitària. Si bé el tribunal Suprem d'Espanya havia reconegut que les clàusules terra o sòl eren abusives, el límit en la retroactivitat de la Sentència limitava als consumidors del dret d'obtenir les quantitats que havien pagat indegudament als bancs. La Sentència del TJUE retreu al Tribunal espanyol la protecció que oferia als bancs i corrobora que la protecció que oferia als consumidors era incomplerta i insuficient. El Tribunal Europeu obliga als bancs a retornar els imports cobrats de més des de la constitució de la clàusula sòl, sempre que siguin aquestes clàusules siguin obscures, no clares i/o abusives.
Tan mateix, algunes entitats ja estan fent signar cartes als clients renunciant a aquestes clàusules; amb això és possible que tanquin la via per a recuperar la totalitat dels imports que haurien de retornar.
Així mateix, el passat divendres dia 20, el Consell de Ministres va aprovar el "Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo", que obliga als Bancs a contactar amb tots aquells clients que tinguin subscrits préstecs hipotecaris amb la seva entitat i, sense que es consideri abusiu, per una proposta de retorn de les quantitats corresponents (amb la possibilitat de compensar imports mitjançant altres productes, fins i tot).
Si no els tornen (o el client rebutja la proposta) no quedarà més camí que acudir als Jutjats a fer valdre aquesta Sentència, que és d'obligat compliment pels Tribunals espanyols.
Per això, no dubteu a consultar al professional adequat davant la multitud de supòsits que es puguin donar.

Menu Principal